物业板块在港股市场热度依旧，截至10月22日，仍有12家物业公司向港交所递交上市申请或正在招股等待上市。其中不乏行业的龙头恒大物业、融创物业和华润万象。
        金橙资本从中挑选了部分样本，作为物业行业的代表进行分析观察。从各家公布的半年报业绩，样本公司同比的业绩和在管面积增长仍然保持较高水平。一级市场收并购市场随收并购压力增大，优质标的竞争激烈、估值高企，这种现象也一定程度上推动了面积获取成本更低的途径的认可。母公司交付能力以及招投标中标率一定程度上代表公司增长的确定性，增值服务体系输出也是公司降低收并购标的估值的手段之一。我们认为，一级收并购市场估值高涨，内生增长+增值体系输出或成为物业公司在未来竞争的主要优势。
一、业绩情况
1、收入及在管面积变动情况对比

        物业行业跟踪标的2020年上半年在管面积增速为41.2%，与收入增速基本持平。但是面积增速较高的跟踪标的为雅生活服务、建业新生活和银城生活服务。三家物业公司的面积增速还未完全反应在管面积增速的原因在于在管面积并入的时点较为接近报告期，并购及内生增长的业绩未充分反应在报告期内。整体而言，物业行业在管面积增速与收入增速基本持平。
2、收并购情况统计及对比分析

        大部分跟踪的物业企业均在2020年上半年对同类别的公司发起了收并购。蓝光嘉宝服务在2020年上半年中供给完成8项收并购事项，收并购增加面积875.4万平方米。从收并购件数来看为跟踪样本中最多。根据半年报披露事项，公司在8月还完成浙江当代收购，在管面积为502万平方米，在报告期内还未完成并表。在10月完成上海区域收并购，并购标的在管面积基本在200-400万平方米。收并购的静态PE估值区间在10-27倍不等，相较于年初雅生活服务收购中民物业（在管面积4,000万平方米）静态PE为14.67倍水平略有上升，一级市场收并购竞争激烈的趋势初显。而收并购的主要方向基本以与公司目前在管业态互补的标的为主。以较为典型的时代邻里为例，公司收并购的上海科健主要从事物流地产物业管理，并且以在管面积和综合实力排名来看属于细分行业的龙头企业。而静态PE估值较高的收并购均来自于规模相对较小的公司，且PE在10倍甚至以下的成功并购案例在2020年上半年已经相对较少，物业收并购一级市场的估值高企，规模相对较小的物业公司通过收 并购实现业绩增长指引的压力较大。

        

        而未在同类企业上有较多收并购动作的跟踪标的，则在增值服务以及业务协同方面有了新的布局。碧桂园服务在2020年上半年完成了3单增值服务赋能并购，分别是文津国际、合富辉煌和城市纵横。
        而绿城服务则在上半年选择参股没有地产背景的中奥到家，截止2020年6月30日公告，绿城服务共计已持有中奥到家18.67%的股权。并且已经与中奥到家成立了联营公司公司与绿城服务成立合资公司，分别持股30%和70%；绿城承诺向合营公司提供服务产品、技术及专业资源。
根据跟踪标的收并购情况来看，上半年2019年上市的诸多物业公司均有收并购动作，下半年仍有多家物业公司拆分递表等待上市，用于收并购整合的资金占比在50%-70%不等，预计行业整合仍将持续。但是，一级市场符合各个上市公司收并购要求的标的有限，根据电话会议情况来看，上市公司收并购静态估值已经从去年的10-12倍逐步放宽至15倍以上，并且一家优质的标的也会有多个公司竞争。
        收并购竞争加剧将会增大依赖收并购进行增长的不确定性，所以预期在后续发展中，关联地产公司土地储备越充分，年交付面积越稳定，预期受到市场青睐的可能性更高。
在物业一级市场估值高企的情况下，如何开发已完成收并购的物业公司新业务，让估值能够在合理期限内降低将考验已上市物业公司集约化运营的能力、增值服务开发能力以及市场对品牌的认可程度等软实力。
二、盈利能力情况
        跟踪标的的毛利率相较于去年同期水平上升0.5个百分点，达到29.5%。

        根据统计数据，跟踪标的公司收入结构的调整并未发生巨大变化。2020年物业管理收入平均占比为66.9%，较去年同期下降1.23个百分点，社区增值服务同比上升0.06个百分点，剩余为各个公司不同的专业服务占比提升。而各个收入类别的毛利情况基本与去年情况持平，所以因疫情享受的社保减免为整体毛利率提升的主要原因。
        跟踪标的净利润率相较于去年同期水平上升，平均水平同比上升1.6个百分点，达到15%，维持稳中有升的水平。

        净利润率的提升主要来自两个方面的影响，一是部分物业公司在2019年上市，行政开支因2019年上市费用结清，行政开支占比下降；二是其他收入增加，使净利润率在毛利率基本持平的情况下提升明显。
        跟踪标的行政开支占收入整体的比重自2019年的10.1%下降至2020年上半年的8.9%，为净利润提升贡献1.2个百分点。
        而其他收入则主要来自利息收入增加和政府补贴的增加。如保利物业由于募集资金共计52亿港元，截止2020年6月30日，实际使用募集资金共计560万港元，募集资金产生的利息收入是其他收入的主要来源，且部分物业企业也因为疫情收到了更多的政府补贴。整体而言，净利润率的提升具有一定的时效性，为不可持续事项。
三、民法典颁布对于物业行业的影响
        在《民法典》中，将物业合同单独成编作为一类新的要式合同，对于业主及物业服务方的权利义务及执行进行了规范，包括前期物业合同的法定终止情形、合同任意解除权、不定期物业服务合同等相关规定明确。这些条款更大程度上保护了业主自主选择物业公司的权利，并激励物业公司市场化竞争，需要物业公司在保证质量的同时，降本增效才能稳定续约。同时物业公司的口碑也会进一步影响业主的选择，百强以外的小型物业公司会进一步被加速淘汰，加速物业行业整合。从2018年物业百强38%市场占有率已上升至2019年43%，预计在2021年1月民法典正式开始实施后，2021年物业百强市占率会进一步增加。这将利好已上市现金较为充裕的物业公司。
        而就《民法典》中物权法对于建筑区分所有权保障了业主在公共区域收益的所有权，对于前期未规范公区收益的物业公司会造成一定程度的影响。而业主委员会决议规则在维修基金使用决策上的放宽，也会一定程度上促进老旧小区智能化改造及公区维修增值服务的增长。
四、附表跟踪标的关联地产公司土储及募集资金余额

        就已公布的物业公司关联方面积来源平均占比情况来看，2020年来自关联方的面积为52.29%，相较于去年同期下降2.89个百分点，物业公司通过收并购及第三方招投标、联合区域型地产公司进行整合的趋势仍将持续。而从募集资金余额来看，已上市物业公司仍有充裕资金储备进行行业整合。
        后续仍有较多排队待上市的物业公司，物业标的供给增加，也会促使市场更加审慎地选定投资标的。金橙资本将会持续跟踪物业板块标的的最新动向，并持续为投资人筛选优质投资标的。