最近REITs基金火了，随着5月底首批公募REITs开始发行，部分投资人觉得REITs将会是下一条致富之路。然而，REITs基金一点不新鲜，本质上跟普通公募基金没有不同，主要区别在于其最终投资的底层资产。
一、REITs基金
REITs英文全称是：Real Estate Investment Trusts，翻译为房地产投资信托基金，或者不动产投资信托基金。我国的公募REITs明确了主要投资于基础设施建设，所以在一些已发行的文件中，我国公募REITs又称为基础设施证券投资基金。
REITs是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金，是不动产收益权进入资本市场流通的一种金融产品。2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》就明确提出稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。同年12月21日，国家发改委和证监会发布的《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》中更是明确指出了REITs可以支持基础设施项目建设。
二、我国REITs基金运作方式
由专业机构依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过资产支持证券等特殊目的载体持有资产项目。由基金管理人等主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国公募REITs在证券交易所上市交易。
三、我国REITs基金有哪些特点
1、基金投资的项目是不动产
不动产一定是完工运营类资产，不包含在建项目。不动产主要包括但不限于：物流地产、酒店、产业园区、写字楼、仓储地产、公路、铁路等。我国的公募REITs主要投向一些基础设施建设，包括交通设施、水电气等民生市政工程等项目。
2、投资者拥有的是实物资产的所有权
由于基金投资的项目是实物资产，投资者则拥有该投资项目实物资产的所有权。
3、流动性较高
REITs基金会对不动产进行运营管理，通过自身资源优势，导入匹配资源，提高项目利润收入，并且每年会把大部分利润分配给投资者。当投资者需要现金，可以在国家指定的交易所卖出变现。
4、安全性相对较强，风险适中
REITs基金与股票、债券关联性很低，其收益主要来源于不动产项目运营利润以及不动产本身抵押贷款后放贷出去产生的利息，风险相对可控。
5、投资门槛低
REITs基金是将资产以大拆小，使得普通人也可以轻松实现购买。
四、对我国经济有哪些助力
1、帮助地方政府去杠杆
通过引入优秀管理人的方式管理REITs基金，结合项目自身情况，匹配相应资源，提高项目运营能力，并且降低地方政府高负债率的现状的同时，让社会资本共享国家红利。
2、促进国内国际双循环
现今国际形势复杂，多边关系变化加快，在这种特殊的环境下，需要我们逐步形成以国内大循环为主体、国际循环为辅的新发展格局。REITs基金的出现，加快资本周转速率引入新机遇。
3、“一带一路”是大机遇
2020年6月7日至今，我国已向77个发展中国家和地区延债，这种对未来远期投资的眼光，正是机遇所在。
五、风险提示
公众投资者切不可怀有靠炒公募REITs“一夜暴富”的心态。基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，是典型的中等收益、中等风险金融产品。从国际市场经验看，基础设施REITs产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。
以中金公司研究部为例，其认为考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除产品上市后二级市场价格会出现波动。建议投资者理性看待上市公募REITs的投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。
据了解，公募REITs产品上市初期，为维护市场交易秩序，保护投资者合法权益，交易所将对REITs产品交易重点监控，严厉打击异常交易和违法违规行为。广大投资者应树立风险意识，秉持价值投资、长期投资理念，依法合规参与交易，共同维护公募REITs市场运行的良好环境与生态。
